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Solutions d'entreprise / Immobilier collectif

Détenir des SCPI via votre société

Une SCPI met en commun l'épargne de nombreux porteurs pour détenir un parc immobilier locatif. Une société (ou sa holding) peut en détenir des parts, pour la fraction de trésorerie dont elle n'aura vraisemblablement pas besoin à horizon long.

Les risques, avant tout le reste : le capital n'est pas garanti et la valeur des parts peut baisser ; les revenus ne sont pas garantis ; la revente des parts n'est assurée ni en délai ni en prix. L'horizon recommandé est long : 8 ans et plus. Si votre excédent ne peut pas s'immobiliser aussi longtemps, cette solution n'est pas la bonne, et nous vous le dirons.

Ce qu'il faut regarder avant de souscrire

L'horizon réel de la société
Projets d'investissement, dividendes futurs, cession envisagée : la détention longue doit être compatible avec la vie de l'entreprise, pas seulement avec son bilan d'aujourd'hui.
La qualité de la SCPI
Patrimoine, taux d'occupation, endettement, société de gestion, frais de souscription et de gestion : la comparaison se fait par écrit, SCPI par SCPI.
Le mode de détention
En direct par la société, via la holding, en pleine propriété ou en démembrement : chaque montage a ses effets comptables et fiscaux propres.

Comment fonctionne concrètement une SCPI

Le mécanisme est simple à décrire, et c'est sa simplicité qui explique son usage en trésorerie longue. Il vaut mieux le comprendre avant de comparer des offres.

01
La société achète des parts. Elle ne choisit pas un immeuble : elle entre dans un patrimoine déjà constitué, souvent réparti sur des dizaines de biens et de locataires. Cette mutualisation limite l'effet d'un local vacant, sans supprimer le risque de baisse de la valeur des parts.
02
La société de gestion s'occupe de tout. Recherche de locataires, travaux, quittancement, arbitrages du parc. C'est ce qui distingue la SCPI de l'immobilier détenu en direct, et ce qui justifie ses frais de gestion, prélevés sur les loyers encaissés.
03
Les loyers sont redistribués, quand il y en a. La distribution suit ce qui est réellement encaissé : elle varie d'une période à l'autre et peut être suspendue. Rien n'est garanti, ni son montant, ni sa régularité.
04
La sortie se fait par revente des parts. C'est le point le plus important pour une trésorerie d'entreprise : la revente dépend de l'existence d'une contrepartie. Elle peut prendre du temps, et le prix obtenu peut être inférieur au prix payé. Les frais de souscription, élevés à l'entrée, s'amortissent sur la durée de détention.

Les frais, dits avant la souscription

C'est le sujet que l'on découvre trop souvent après coup. Il y a trois familles de frais, et leur effet dépend surtout de la durée pendant laquelle vous détenez les parts. Les montants exacts diffèrent d'une SCPI à l'autre et vous sont indiqués par écrit, chiffre par chiffre, avant toute décision.

À l'entrée
Des frais de souscription, prélevés une fois. Ils expliquent pourquoi une sortie rapide est presque toujours défavorable : ils se répartissent sur la durée de détention, et une détention courte les concentre.
Pendant la détention
Des frais de gestion, prélevés sur les loyers encaissés avant distribution. Ils rémunèrent le travail de la société de gestion : recherche de locataires, travaux, arbitrages du parc.
À la sortie
Selon les SCPI, une commission de retrait peut s'appliquer, ou le prix de retrait peut être inférieur au prix de souscription. Cette mécanique figure dans les documents réglementaires de chaque SCPI.

Notre propre rémunération sur ce type de solution vous est présentée par écrit, en euros, avant toute décision. Si un support nous rémunère mieux qu'un autre, vous le savez avant de choisir.

Pour quelle société, et pour quelle part de la trésorerie

La question se pose si
Une part de l'excédent est stable depuis plusieurs exercices, sans affectation prévue. Le fonds de roulement et le coussin de sécurité sont déjà couverts ailleurs. La société peut supporter une baisse temporaire de valeur sans que cela change ses décisions.
Elle ne se pose pas si
Une cession, un investissement ou un remboursement est envisagé à horizon court. L'excédent fluctue au gré de la saisonnalité. Ou simplement : l'idée qu'une ligne du bilan baisse pendant un exercice vous empêcherait de dormir. Ce sont des raisons valables de dire non.

Dans tous les cas, cette solution ne concerne qu'une fraction de l'excédent durable, jamais la totalité de la trésorerie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La fiscalité à l'IS, en deux mots

Pour une société à l'IS, les revenus de parts de SCPI sont imposés comme des résultats de l'entreprise, selon des règles différentes de celles d'un particulier. Certains montages, notamment en démembrement, modifient ce traitement. L'analyse se fait sur vos comptes, avec votre expert-comptable.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement.

SCPI ou pas SCPI ? La réponse dépend de votre poche long terme, pas d'une plaquette.
Le diagnostic en trois poches, au premier rendez-vous, dit si un horizon de 8 ans et plus existe vraiment dans votre trésorerie.
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